房子没买成,买房人拒付中介费合法吗

  • 时间:2022-04-16 16:48 编辑:扬子江 来源:扬子晚报 阅读:165793
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摘要:因故买二手房没有成功,买主不愿意向房地产经纪公司(房产中介)支付合同约定的“居间服务费”4.5万多元,为此被后者告上法庭。那么,房产中介的诉求会得到法院的支持吗?

因故买二手房没有成功,买主不愿意向房地产经纪公司(房产中介)支付合同约定的“居间服务费”4.5万多元,为此被后者告上法庭。那么,房产中介的诉求会得到法院的支持吗?

买房没成不愿意付“居间服务费”

买房人被中介告了

无锡人张某、蒋某想买房,便找了一家挺知名的连锁房产中介机构帮忙物色,并签订了“居间服务合同”,约定:“居间服务费”为45600元,由张某、蒋某承担,于合同签订当日全额支付;合同签订后,房屋买卖双方因履行本合同需房地产经纪公司提供额外协助的如产权过户、房屋交接、水电煤开户等,额外协助为免收费用。

经过一段时间的寻找和洽谈,最终张某、蒋某看中了一套总价152万元的二手房,并向卖房人支付了2万元定金。但最终,因为贷款资质问题,张某、蒋某办理贷款未能成功,房屋买卖合同解除,张某、蒋某以定金承担了违约责任。因买房没买成,张某、蒋某觉得不应当支付全额的居间服务费,因此一直没有支付合同约定的费用。最终,房产中介将他们起诉至法院,请求两人承担居间服务费45600元和律师费12492元。

一审法院认为,房产中介在格式条款中约定“签订房屋买卖合同后即应支付全部居间服务费”,且将产权过户等相关义务作为额外免费协助,排除了其提供居间服务所包含的内容,加重了房屋买受人的责任,违反了权利义务对等的公平原则,应属无效。后根据实际履行义务情况,判决张某、蒋某支付房地产经纪公司5000元居间费和律师费2500元。

中介收费明显过高不合理

二审维持原判

中介机构不服判决,随即提起上诉。

负责二审的无锡市中院认为,此案的审理有着三个维度的考虑。

一是上诉方行为违反了房地产中介机构明码标价的法律义务。法院查明,原告方的房产中介未提供证据证明其已符合法律规定的形式,在办公醒目位置公示了合同所涉的每一项服务内容和收费标准,且其在合同中约定的居间服务费并未分项清楚列明服务内容,相关后续服务事项系免费之约定也无提示。这就导致,最终买卖没有成功,到底应该支付多少居间服务费,没有一个衡量标准。

二是房地产中介服务机构应当根据公平原则,与委托人协商确定收费价格。案涉合同约定的居间服务费达到买卖合同成交价的3%,综合考虑房地产公司在促成合同订立过程中履行的义务内容、消耗的资源成本、市场供求状况,以及房产中介行业惯例,可认定该收费超出了促成合同订立的居间活动这一项服务的成本。也就是说,中介要求的“居间服务费”显然过高,超出了提供服务的价值,超出了市场一般收费标准。

三是考虑要有利于完善房地产中介服务价格形成机制,规范行业秩序。目前,部分房地产中介服务机构利用市场调节定价和自身的专业优势,通过设定不合理的格式条款的方式,免除自身义务和责任,违背了立法本意、侵害了群众权益,不利于房地产中介市场的有序健康发展。该案中,原告方将产权过户、房屋交接、水电煤开户等生活城是“额外协助”,实际上相当于把应该做的事,说成了免费服务,混淆了责任与义务。

综上,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

合理收费明码标价

对各方都是“保护”

无锡市中级人民法院立案二庭法官华敏洁今天接受记者采访时称,2014年以前,国家对房地产中介服务收费实行限价管理,房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

2014年后,国家逐步放开房地产经纪服务收费管理,江苏省内开始施行市场调节定价,不再有政府指导定价标准。这种定价方式对发挥市场资源配置决定作用,促进房地产市场繁荣产生了积极影响。但实践中,很多房地产中介机构在经营活动中滥用市场调节定价和自身专业优势,以未充分协商的形式确定高额服务费用,且不合理排除自身责任与义务,这不符合立法本意。

华敏洁称,房地产经纪服务收费放开后,房地产中介服务机构应仍应严格按照《价格法》等法律法规要求,遵循公平竞争、合法经营、诚实守信原则,综合考虑服务成本和市场需求状况等因素,与委托人协商约定收费标准,并在服务合同中详细标明服务内容、收费条款,规范收费行为。“写清楚哪一项服务多少费用,都标清楚,既是市场公平原则的要求,也是对各方权益的保护,大家都有依据。”

她说,市场调节定价并不意味着可以随意定价,其前提是合同当事人在平等基础上充分协商,而充分协商是建立在双方对于合同内容、服务价款等合同事项全面理解的基础上。显然,该案中,中介机构没有事先解释清楚,作为格式合同笼统地标注,显然对委托人也是不公平的。“明码标价,其实对中介也是一种保护。



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