在当前局势使城市空荡荡之前，几乎没有放贷者从令人兴奋的当地房地产市场中受益，这与区域性参与者纽约社区银行和签名银行一样多。
现在，它们正成为案例研究，以应对大苹果房地产行业突然下滑带来的潜在麻烦，而它们的股价正在遭受损失。纽约社区银行(New York Community Bancorp)和签名银行(Signature)在今年上半年是纽约活跃度最高的前五名贷款人之一，几乎所有投资组合都与该地区相关。
随着零售和公寓空置率的上升和租金的下降，以及雇主削减办公室空间的前景迫在眉睫，问题在于银行为商业地产贷款损失预留的数亿美元是否足够?该市是当前局势的震中，该市于3月关闭，比美国许多地方更早，而且重新开放一直很谨慎，工人仍在家里，餐馆尚未开放供室内用餐。
房地产研究公司Real Capital Analytics Inc.的高级副总裁吉姆•科斯特洛(Jim Costello)在接受采访时说：“这可能是一个两年，三年的时间窗，但进展缓慢。”“价格会有一些变化，但足以让贷方达成吗?那将是很严重的。”
在纽约社区银行，抵押贷款占贷款资产的90%以上，截至年中，融资额接近390亿美元，主要与纽约市地区的房地产挂钩。Signature Bank表示，其贷款簿中60%以上是由商业房地产担保的，“绝大部分”都位于纽约地区。相比之下，富国银行(Wells Fargo&Co.)是上半年该市最活跃的贷方，但纽约州的贷款在年中仅占其总贷款组合的2%。
贷款准备金
总部位于纽约州韦斯特伯里的纽约社区银行公司(New York Community Bancorp)在2020年上半年增加储备后，为不良抵押贷款预留了1.558亿美元。这占其商业房地产贷款账本的0.4%，而富国银行已预留了2%。
纽约社区银行的债务前景在标普全球评级中为负面。六月份，这家评级公司表示，多户贷款约占该银行总账本的75%，而且其“房东借款人至少在短期内可能会减少现金流量。”标普分析师巴巴拉·杜伯斯坦(Barbara Duberstein)写道，该贷方的零售房地产风险也可能“脆弱”。
纽约和纽约的记录显示，纽约社区银行在该市的贷款包括为西160街的一栋公寓楼提供2100万美元的抵押贷款，该公寓以前是演员和民权偶像保罗·罗伯逊的住所，保罗·罗伯逊是美国国家历史地标，并以他的名字命名。
首席执行官约瑟夫·菲卡洛拉(Joseph Ficalora)在纽约社区银行(New York Community Bancorp)第二季度财报电话会议上表示，“租金收入非常强劲。”该公司为六个月的期限内将近60亿美元的贷款提供了付款延期，对于大多数借款人而言，该期限在10月或11月到期。
人们仍然担心问题将如何恶化，从而很难预测银行可能遭受的损失。一方面，Facebook Inc.上个月在曼哈顿签署了一份大型办公空间租赁合同，这是美国最大公司之一的信任投票。据经纪公司高力国际(Colliers International)称，2020年曼哈顿写字楼的租赁量可能降至20年来的最低水平。仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)7月份的一份报告显示，随着旅游业相关部门的遭受打击，还有更多的可用空间，这“无疑将对租金构成压力”。
彭博资讯(Bloomberg Intelligence)分析师赫尔曼·陈(Herman Chan)在接受采访时说：“我们正在等待表现不佳的人出现，最终会出现哪些损失，但对他们而言最大的损失是零售”商业房地产。“明年将从承销的角度展示哪些银行比其他银行表现更好。这全都与客户选择有关。这些全都与承销以及这些银行的保守程度有关。”
纽约社区银行的股票今年截至周三下跌了30%，而标准普尔500指数上涨了0.2%，标准普尔500金融指数下跌了24%。对于其他专注于纽约的区域贷款人来说，下降幅度更大。Signature Bank的股价下跌了39%，M&T Bank Corp.的股价下跌了46%。
去年，纽约社区银行的股价飙升了28%，Signature的股价飙升了33%，超过了KBW地区银行业指数的20%的增长。M&T的股票上涨了19%。
卖空者押注进一步下跌。金融分析公司S3 Partners的数据显示，空头权益占纽约社区银行公司流通股的5%，而签名银行占2.8%。在美国五个最大的商业银行中，这一数字还不到1%。
对于Signature来说，该银行的“财务状况和经营业绩可能会受到纽约都会区经济和房地产市场变化的影响”，该银行在监管文件中表示。
一项5,000万美元的贷款，用于上东区的一座建筑，该建筑是本特利酒店的所在地，这是Signature在该市进行房地产融资的项目之一。据非营利组织Doe Fund的发言人伊丽莎白·莱昂(Elizabeth Lion)称，在大流行期间，该酒店正在容纳300多名无家可归的人，根据城市合同，其中有一半在自己的房间里。
这家总部位于纽约的银行为不良的商业房地产贷款预留了近3.4亿美元，占账面价值的1.2%。在Signature的第二季度财报电话会议上，首席执行官约瑟夫·德帕洛(Joseph DePaolo)表示，多户抵押贷款的收款“令人非常惊喜”，超过80%。他说，办公室藏品占65%至85%，零售占35%至65%。
建筑贷款
虽然M&T银行比许多地区竞争对手都要大，但其业务遍及大西洋中部地区，而这家总部位于纽约州布法罗的公司则在纽约市拥有大量业务，并且在建筑贷款方面也举足轻重-通常被认为是风险较高的银行之一商业房地产融资领域。根据Real Capital Analytics的数据，它是2020年上半年纽约最大的建筑贷款机构。该银行为约翰·肯尼迪国际机场的怀旧主题TWA酒店提供了2.3亿美元的建设贷款。
在第二季度，M&T将近30亿美元的商业地产和商业建筑贷款重新归类为“受到批评”，这意味着监管机构将其视为信用薄弱，使这些投资组合的受批评贷款的总比例达到11.6%。之后，“问题是，其中一些最终会表现不佳吗?”首席执行官雷内·琼斯(Rene Jones)在上周的一次会议上表示。
琼斯说，他对M&T的客户选择以及该公司对贷款进行估值所提供的保护，或者对贷款的贷款占资产价值的百分比充满信心。他说：“随着我们进入第四，第一和第二季度，我认为情况变得更加清晰。”
最大的贷款人
在总部位于旧金山的富国银行(Wells Fargo)，纽约州是该银行商业房地产贷款组合的第二高地理区域，仅次于加利福尼亚。但是该公司在纽约的150亿美元贷款组合所代表的商业地产贷款比其区域竞争对手要小得多，而且此类融资仅占富国银行总贷款的六分之一。
首席财务官约翰·什鲁斯伯里(John Shrewsberry)在富国银行第二季度财报电话会议上说：“有问题的贷款向零售项目倾斜，其中许多零售项目已经陷入困境，然后还有资本较低的酒店所有者。”他说，该银行正在逐个借贷方处理问题。“在周期中的这一点上没有很多恐慌。”
整个贷款行业的高管都很乐观。银行在金融危机期间吸取了教训，现在具有更强的承保标准。由于大流行病给美国经济造成了破坏，纽约市也得到了适当的庇护，放贷人继续提供贷款-与上一次危机的对比，当时流动性枯竭。
银行还试图避免上一次危机带来的另一种现象：陷入抵押品赎回权。放贷者正在与借贷者紧密合作以重组贷款，押注客户将投入额外的资本，以使财产最终不会落入银行之手。
“这是一种多米诺骨牌效应，首先您会产生一些不良债务，然后导致一些不良资产销售，每个人都会针对这些不良销售重新调整其定价预期，然后贷方将不会以相同的价格放贷。从以前开始，” Real Capital Analytics的Costello说。“而且我们还没有走过第一步。这是一整套事情，只是没有发生。”
