• 平时我们谈起江苏楼市,下意识的就把范围限定在苏州、南京、无锡、常州几个城市,这在其他省份是很少见的。相比较别的省份,单核大都市周边的外溢小城,也在人们的关注之列。

    江苏不同,地域之间的绝对距离,让这里的房地产市场也千差万别,或者说,呈现出了“双面”的特征。

    从今年的楼市表现就可以看出,苏锡常三地的投机情绪再次升温,虽然经历了去年大范围的土地流拍、楼盘去化率下跌,但炒房客与房企似乎有卷土重来的意愿。

    苏州1-3月份的几次土拍,溢价率明显升温,去年流拍的地块引来19家房企的争抢,无锡在3月初的土拍中,4幅地块起拍价高达40亿,惠山、新吴的两宗地块起拍价均在7000元/平以上,常州也跟随躁动,4月初拍卖3块宅地,最高成交楼面价高达11879元/平。

    数据显示,3月苏州商品房成交8585套,环比2月上涨118.17%,仅在这两个月,无锡就有5家楼盘上调了价格,南京甚至出现3千人抱团看房的火热景象。

    市场真的有这么大需求吗?答案是否定的,苏锡常此前因为严厉的限购或限价,造成房价倒挂,优质新房的稀缺引来炒房客追捧,在量价齐升的背后,显然有赚短差的因素存在。

    君不见几乎所有人都把苏南楼市的需求形容为“投资”么?首套房的刚需比例有多少?近几年人口流入是否充足?都值得我们深思。

    在苏锡常三市和南京楼市再度迎来众人觊觎时,另一面的徐州、淮安、宿迁却是另一番景象。

    从3月份的数据上看,徐州楼市的表现似乎不错,多家楼盘接连涨价,并且收回折扣取消优惠,尤以南区居多,甚至有楼盘4天就卖100多套房。

    然而,这丝毫掩饰不了徐州房价的脆弱,3月末,房产研究机构克而瑞发布了《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》,徐州以120%名列第二,仅次于日照。

    淮安2月份二月份均价跌至8445元/m2,环比跌幅虽然不大,但这已经是从去年8月份以来第六个月下跌了,另外,在其他城市纷纷下调房贷利率时,淮安的按揭利率仍位于15%以上。

    宿迁的均价虽然没有淮安和徐州那么离谱,3月的成交量也回升到了2998套,但均价下跌趋势已经确立,尤其是宿豫区和苏宿园区,此前因为棚改或大房企的推动单价走高,如今也面临一定抛压。

    房价偏离度高企、下跌趋势确立,意味着在4月小阳春的季节里,徐州、淮安与宿迁楼市依然“阴霾未散”。

    事实上,楼市的涨跌或许只是短期波动,这三个城市与苏锡常最大的区别,或者说问题的根本症结是:人口外流。

    数据显示,截止2016年底,徐州人口外流高达170万人,宿迁流出103万,淮安流出78万,另外,根据第一财经今年2月份的一篇报道梳理,徐州人口流出仍然高达163万人。

    这些人都去哪里了?毫无疑问,绝大部分都流向了苏锡常,有媒体此前做过粗略统计,苏北8市流出人口640万,其中500万流向苏南和上海。

    也就是说,江苏楼市现在就犹如硬币的“一体两面”,强的越强,弱的越弱,有产业根基和人口流入的区域,投机情绪异常旺盛,已经难言“性比价”三个字,而那些房价本就如同空中楼阁一般的区域,未来前景更加堪忧。

    来源:UC新闻、视觉中国