• 与何剑波的对话已经不间断地进行了六年,每年夏天,在香港、北京或者海南,我们都会坐下来聊聊经济,评评市场,琢磨琢磨政策,再侃一侃同行。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 6月27日早晨,北京还未入伏,但高温黄色预警于前一日再度拉响。

    东二环龟速前进的车流让赶着第二波上班潮的人有些昏昏欲睡,司机一言不发,换个档都是慢动作。这天,北京最高气温37度,全国气温图上一片飘红。

    但瞄一眼沪指,可能还是会冒出些冷汗,当天沪指盘中失守2800点,地产股领跌;在港股,恒大为成为唯一录得上涨的内房股,原因是投资了新能源汽车,但这跟地产可没多大关系。

    在这几天前,西安、长沙、杭州等市出台限购政策,棚改货币化一刀切的传言加重了市场的担忧。地产股经历了几乎消沉的一周,回购、增持,招数使尽……6月27日,五矿地产的股价也录得近3%的跌幅。

    于是,见到五矿地产总经理何剑波后,我们直奔主题:“对于接下来房地产形势,悲不悲观?乐不乐观?”

    与何剑波的对话已经不间断地进行了六年,每年夏天,在香港、北京或者海南,我们都会坐下来聊聊经济,评评市场,琢磨琢磨政策,再侃一侃同行。前后已经历过一个起起落落的小周期,记录下了这位央企地产领导人在整个行业大潮下的思考与改变。

    何剑波没有在上述两个态度指向明确的词汇中作选择,而是采用另一个更为感性的词——十字路口。


    谈行业:过去的路走到了尽头

    放眼到全国乃至国际形势来看,贸易战硝烟已起,美联储进一步加息意愿明显,国内经济增速压力加大,人民币贬值……前五月投资、消费、出口三架马车增速明显下滑,央行年内已第三度降准放水;作为经济支柱的房地产行业,明显承压。

    何剑波认为,当前政策大方向不会改变,房地产调控可能会有微调,但不会放开。而且,他在担忧,当前房价相对于居民收入实际已经是透支了。

    “作为房地产开发商,我们也不希望房价太高,最后‘咣当’一下掉下来,出现风险、危机。”

    何剑波说,现在房地产市场形势是错综复杂的,很难用一个“乐观”或者“悲观”去进行描述,目前已经是到了一个十字路口,“但这个十字路口往哪个方向走?”

    回望过去30年,国内房地产的市场化、商品化道路,何剑波认为总体而言是成功的,特别对于经济发展以及城市化具有很大的促进作用。但是,现在出现了一些新的矛盾,房价上涨过快带来了突出的社会问题,出现了泡沫比较严重的局面,过去的模式也是走到尽头了。

    导致当前情况的,除了货币因素,何剑波认为,整个投资渠道的缺乏、金融市场不健全,也使得大量的资金压力转移到了房地产。

    从房地产市场化伊始,泡沫便在酝酿与破裂之间反复。从90年代初的海南泡沫破裂到首个调控政策出台,亚洲金融危机后政府开始救市;千禧年之后房价再度高涨,调控降临,然而非典的爆发致经济下挫,房地产成为拉动经济增长的措施被鼓励,这种局面再度出现在2008年全球金融危机爆发前后。

    市场机制出了问题,自然想到用“看得见的手”来调整。到了2017年,有统计数据显示,年内全国调控政策达到了250条以上,调控从“三限”扩展到“五限”,限售价、摇号等政策也出现了。

    对于限价+摇号的措施,何剑波认为,这是一个临时性措施,“销售价格都是政府定好了的,最后大家的目标就是降低成本,就偏向做一些低成本的产品,而这个市场产品原本是可以差异化的。”

    他指出,在限价的情况下,摇号是合理的,但其副作用可能让真正想买房的人买不到房子。其次,限价下企业不愿意亏本卖,开发周期也拉长了,导致市场库存下降,供需矛盾进一步加剧,进而导致房价进一步失控,失控后就更得管,“这是恶性循环”。

    既然过去靠市场化+土地财政的路子走到了尽头,政策调控又不能从根本上解决问题,那新的路子该怎么走呢?

    何剑波分析道,虽然国家提出了房地产税、长效机制、租售并举、租赁房、共有产权房等等方案,但还有待形成一个清晰的系统化制度设计。目前行业的主要矛盾是供需的矛盾,要改变政府垄断土地供应的制度,把供应打开,改变市场预期,房价便不至于涨得过高。

    谈企业:我们就是一个看门人

    进入2018年,房企的裤腰带勒得更紧了,银行提高对项目的审核标准,甚至有银行宣布不批开发贷,发债的批文也没那么容易拿了,资管新规又掐紧非标融资的端口,利率抬升……

    在金融紧缩下,已有房企因资金链问题出现债务违约。

    何剑波认为,当前对金融的整顿决心已经超过了以往,但五矿地产的资金链还是比较宽松的。他称,今年融资收紧、清理非标业务,是有合理性的。过去这些年杠杆放得太大,特别是民企,杠杆层层叠加。

    一旦遭遇市场以及政策波动,可能就得“裸泳”了。

    过往,依赖高周转与频繁借新还旧,“十个锅九个盖”是房企维持快速扩张的手段之一。但何剑波提到,近年来的一些“教科书式”案例值得房地产从业人员反思。

    对于规模,何剑波明显流露出了担忧,他说:“在市场里面,没有哪个企业是大而不能倒的,别以为你有多少亿了,占多少市场份额,就不得了了,其实稍微有一点风吹草动,说垮就垮了,而且会很快。”

    7月5日,何剑波罕见地发表了一篇分析当前房地产市场形势的文章,文章中提到,地产企业从不缺乏抢滩逆袭的契机,却也面临着步步惊心的凶险。

    不过,何剑波还是看好未来头部房企的规模增长空间,他提出,即使全国房地产销售额停止增长,前列房企仍将不断蚕食存量份额,发展空间不仅在于行业增长,更在于存量分配。

    作为首批16家以房地产为主业的央企之一,五矿对比头部房企,规模确实还有差距,而何剑波对此也比较坦然,并用“看门人”来形容自己的角色。

    “国企总体来讲是比较稳健,对风险防控比较严,毕竟我们就是一个国有资产的看门人,这不是你的,你也不能拿它去冒过大的风险。”

    中国五矿虽然自90年代初涉及房地产业务,但直到2006年,通过并购二十三冶、投资营口产业园、改制五矿置业并重组五矿建设,才迈入了快速发展期。

    2018年,五矿地产的销售目标比去年有明显增长。何剑波称,对完成今年目标有信心,南京今年将推出三个新项目,武汉、广州将各推出两个新项目,下半年的销售很关键。

    值得一提的是,今年来已有不少房企宣布实施股权激励甚至跟投计划,被视作在调控下保证业绩完成的利器。去年底,连保利地产也出台了跟投机制。

    何剑波认为跟投激励的思路是可行的,五矿也提倡利益捆绑,但具体的实施方案还在研究之中。

    提到近期房企改名潮,我们问,五矿未来是否也有这种动作?何剑波打趣回答道:“不改,他们都改了,就我这一家地产公司了。”

    何剑波称,虽然去年五矿地产发布了“一核两翼三支撑”的业务布局,但是地产开发仍旧是最重要的板块之一。未来,五矿不会过多介入商业,但产业地产业务将成为新的发展重点。

    2018年4月,五矿宣布与成都大邑签订“未来生态城”合作协议,双方将联合开发面积约8平方公里的未来生态城项目,总投资约200亿元,合作期限15年。生态城以智能制造、康养医疗、文化创意、数字农业等为主导产业,并配套一些文旅小镇。

    在此之前,五矿还开发了营口产业园开发建设、汕头粤东物流总部新城项目、惠州哈施塔特文旅小镇项目等。

    从大学毕业后加入五矿集团至今,何剑波已经在这家央企系统里待了二十多个年头。我们问,作为国企掌门人,对比民企,成就感来自哪里?

    何剑波很自然地回应称,最主要的还是拥有一颗事业心,让企业逐渐壮大、增强竞争力,为员工提供发展平台,同时为股东创造价值。特别是看到一个个精品项目在各个城市里落地,为千家万户提供生活空间,他说,成就感还是很强的。

    以下为观点地产新媒体对五矿地产总经理何剑波先生的专访实录:

    观点地产新媒体:何总怎么判断接下来的形势,悲不悲观?乐不乐观?

    何剑波:我觉得现在房地产市场形势,就好像我们国家的经济形势,一样是错综复杂的,很难用“乐观”或者“悲观”去进行描述,因为这确实是到了一个十字路口。

    这个十字路口往哪个方向走?大家还是很迷茫。我们过去的30年,沿着市场化方向进行住房的商品化,最后导致房地产占的比重过大、房价过高、泡沫比较严重的局面,过去的模式也走到尽头了。

    但是新的路子怎么走?我们提了房产税、长效机制、租售结合、租赁房、共有产权房等很多方案,但我觉得还是没有形成一个很清晰的系统化制度设计。我觉得,整个行业是处在比较迷茫的时期。

    过去30年房地产行业走市场化的道路总体来讲是成功的,有很多积极作用,特别对于经济增长、城市化有很大促进作用。记得80、90年代的时候,住房很困难,而且政府根本没有钱修路,整个城市基础设施非常落后。

    国家的城市化实际上就是从90年代后半期真正推开,90年代有一波,2000年过后又有一波更大规模的城市化,其实就是借助于房地产制度,通过土地财政收入增加来推动城市变化。总体来讲,对国家、社会、老百姓都有好处的。

    但是这个历程过了几十年过后,现在又遇到一些新问题,包括房价的过快上涨,产生了很大的风险,而且带来了很大的社会矛盾。一个国家,特别像中国这样的国家,在经济快速增长,在经济转型期、城市化的中期,房价要上涨是非常正常。房价不上涨反而说明经济是有问题的,但涨要有合理上涨,比如说每年8%,10%,快的超过10%、慢的话在10%以内,这个幅度都是比较合理的。但如果说一年涨30%、50%,甚至翻倍,这绝对是很不健康的,肯定有很多其他的因素起到干扰。

    观点地产新媒体:是不是货币超发引起?

    何剑波:我觉得货币是一个很大的因素,还有整个投资渠道的缺乏。简单来说就是股市不行,如果股市行的话,金融投资行的话,大家就有很多投资渠道进行资产配置,不一定买股票,可以买基金、债券等。其实金融市场还是改革不成功,所以把过多压力转移到地产这一块来了。

    观点地产新媒体:您是金融出身,觉得这一轮政策是会坚决整顿吗?

    何剑波:肯定是坚决整顿,我觉得这一轮对金融的整顿超过以往,决心很强。

    观点地产新媒体:有些观点认为现在压力很大,很多政策估计要放宽?

    何剑波:但是不能简单的放宽。

    观点地产新媒体:不再会像以前释放一个四万亿?

    何剑波:如果再放四万亿,肯定会出现问题的。

    观点地产新媒体:前阵子已经放出7000亿+2500亿?

    何剑波:实在没有办法了,央行预计到经济下滑速度可能会超预期,而且资金一旦过紧导致信用危机、违约风险加大,才需要提前做一些措施,但是大的方向不会变。

    所以说现在环境错综复杂,国内经济确实是这些年所积累的矛盾很多,金融风险、房地产风险很大,需要挤泡沫,包括过去的产能过剩,需要去产能、去杠杆、挤泡沫、降风险,这一点中央实际上在早几年就看到了,所以一直在做。

    这样做的目的是什么?预计往后这几年可能会有一些外部冲击,在国际金融市场、贸易包括国际政治形势、地缘政治等等方面,预计接下来会有一些比较紧张的外部关系以及突如其来的外部冲击。

    这种情况下国内就需要预做准备,预做准备就需要把泡沫挤出来,让经济更加稳固,让社会矛盾得到舒缓,这对于中央而言肯定是需要考虑与布局的,这是一个大方向,不会变。

    但是在推进的过程中,遇到很多外部的冲击和干扰,我相信国家也是早就预料到的。特朗普上台后美国的政治变化、美元加息、欧盟危机、英国脱欧,法国、意大利都差一点脱欧了,所以这个震动很大。

    所有这些因素对于国内的政治经济环境有很大影响的,所以必须得提前去做经济结构调整,风险降低、挤压,所以这是比较长的过程。

    观点地产新媒体:房地产会不会再次像“夜壶论”那样说的,拿出来放一放?

    何剑波:国家会掌握一些宏观调控的度,或者微调局部等,但大政策方向不会改变,不会放开。如果放开的话,危险太大了。

    观点地产新媒体:一位香港的企业家说,现在北上深的房价收入比已经超过香港了。

    何剑波:有可能。

    观点地产新媒体:您觉得集体用地可以拿出来流转?

    何剑波:还是可以流转的,现在有一些地方也在尝试,东部的省区去西部买土地指标。比如18亿耕地红线,东部的城市耕地减少了,发展建设用地了,西部就要相应将建设用地转换成耕地,特别是农村的建设用地,这是可以转换为耕地的。

    观点地产新媒体:还是要守住耕地18亿亩的指标?

    何剑波:对,守住这个指标,这个指标是可以流动、可以交易的。其实中国缺地吗?不缺地。虽然人多地少,但实际上要看它在做什么。

    我记得过去80年代或者更早的时候,一说中国就是地大物博、人口众多,后来再说就是人口多、底子薄、人多地少。

    我觉得这是相对来说的,究竟是“人多地少”还是“人多地多”,其实跟经济发展水平是有关系的。如果在农业社会,人多地少是很要命的,你们家有一亩地还是有三分地,可能直接决定你是贫农还是富农,能不能吃饱肚子。

    但是在现代经济条件下,农业技术进步非常快,集约化、科学化生产,效率非常高,所以不是拼土地规模才能够达到那么高的产出。还有就是要把中国放到全球开放经济的背景下看问题,要参与国际分工,发挥比较优势才行。

    中国缺地吗?不缺地。日本的人均国土面积比我们少很多,但人均居住面积却比我们大。所以问题还是出在政策上,土地供应上,一个问题就是招拍挂的方式。这个政策有好处,是值得肯定的,但是也有负面,特别跟土地财政结合起来的话,有很多副作用。

    第二,农村集体用地释放出来,农民会得到财产性收入,会更多转向城市工作,生活水平会有更大提高。

    第三,城市存量土地改造。我觉得这个改革推进得也是很慢的,当然像深圳市做得比较早的,做旧改是非常好的经验。但是别的城市在这方面做得还是很慢,政策上的限制还很多,城市里还是有大量的存量土地。

    你看很多城市,特别是一线城市,像北京已经很难再拿土地,但二线城市或者省会城市,很多原来都是工厂,这种存量用地多得很。

    原来城市规模小的时候,工厂在城市边上,城市一旦发展大了之后工厂就在城市中了,这些土地如何释放出来?这需要有政府的政策支持。

    观点地产新媒体:有家央企在深圳有一百多万平方米的土地,最近有个工改工项目计划出来了。

    何剑波:对,有一些城市已经在做这样的工作了,但我觉得还不够,速度慢了。

    现在我们都热衷于建新区,铺新摊子。实际上发达国家的城市,旧城改造是非常主要的一种措施。因为这些城市土地是私有化,很多土地今天是办公楼,明天想改成住宅,只要是规划上能够达到,向政府申请,补交一定地价就可以做,在香港也是这样。

    所以我觉得要是通过这几个渠道,把供应打开,房价不至于涨那么高,但现在房价已经涨得很高,所以很难降下来,这是一个矛盾。如果大幅下降的话,老百姓的财产80%、90%都是房产,所带来的金融风险、社会风险就太大了。

    观点地产新媒体:业内认为政府是不会允许出现大量缩水的情况,如果轻微缩水可以,不然老百姓承受不了。

    何剑波:对,而且不能承受贬值的预期。如果一旦形成贬值预期,这就是非常要命的。

    房价上涨的时候,控制很难、下降的时候控制也很难,不下降到一定地步是停不住的,就会形成这种情况。

    观点地产新媒体:现在借钱很难,五矿会面临这种问题?

    何剑波:我们资金链还是比较宽松的。其实我觉得今年控制金融风险去杠杆,包括金融的融资紧缩、清理非标业务,也是有合理性的。

    过去几年,很多企业杠杆放得太大,杠杆是一层一层往外放,100个亿的资本可能放到1000个亿,通过各种各样的渠道一层一层往上叠加,借款、基金、信托,什么都有。

    总而言之,只要可以把钱弄过来就可以了,但是这样经营企业是有问题的。控制负债率,这个负债率不是拿去骗人、给别人看的,对于经营者而言,确实应该控制负债率,没有负债率就没有防守的空间,遇到市场波动、政策波动的时候,可能马上就得“裸泳”。

    有资金的时候,9个盖子盖10个瓶子可以盖得住,但一旦资金紧张盖不上了,你就得爆了。我觉得这一轮也是应该压一压的,要不然会带来更多的风险。

    观点地产新媒体:民营企业不做规模就没有发言权,有业内国个高管预判前20强没有1500亿都很难做。但同时另一位企业高管说不要谈那么多规模,要追求更高品质的产品,您如何理解这两种说法?

    何剑波:我觉得对于一个企业来说,特别是房地产企业,规模肯定很重要,规模确实可以带来很多好处,但规模也不能绝对化,规模是站在有质量增长的基础上。

    首先财务指标要好,核心竞争力要强,产品、服务、品牌、风险控制等做得好。

    如果不控制风险就是片面追求规模,可能上得快下得也快。这两年很多教科书式的案例是值得这些房地产从业人员反思,那么多大企业,说倒就倒了,是不是这样?

    前些年,很多国企也出现了片面追求规模的现象,都争先恐后要进入世界五百强,结果一些企业在这条路上倒下了。我始终认为,规模是企业健康发展的自然结果,而不是目标,更不应是战略。大而不强是中国企业的通病。我们看看世界上长盛不衰的大企业,没有谁是把进入五百强写进企业战略里的,他们更看中的是企业的技术创新能力、运营管理能力和风险控制能力。

    我们也有一千亿的目标,但是不能那么绝对或者说不计风险地去追求目标,还是要实现比较平衡、可持续的发展。

    国企有国企的特点,它对管理、内控都有要求,有优势也有一些局限,但是有一点我觉得是好的,就是总体来讲是比较稳健,毕竟我们就是一个看门人,给国家看着这些家当,这不是你的,你也没有权利拿它去冒过大的风险。

    观点地产新媒体:五矿在香港会继续拿更多地吗?

    何剑波:我们在香港其实还是有长远打算的,刚刚也说到了我们不追求最大,但我们必须要有质量的增长,要做出自己的特色。

    其中一个特色,就是我们的海外业务,我们在香港立足了多年,香港一直还是作为我们的战略区域之一。

    刚刚说到国内招拍挂的制度,是值得改进,应该跟香港学一学。香港不是拍地,香港是投标,投暗标。这块地觉得应该多少钱,自己投一个价,写在一个专门的表格上,放在信封里,投到政府信箱里面,当然需要先交保证金之类的。

    因为就出一次价,如果出得太高了,可能很亏,所以会很有节制地去投标,你哪怕进取,也不会很离谱。

    国内就不一样,国内就是不管价格再高,总有一个人和你竞争,你想他的价格跟我差一点点,你看他都愿意出到这个价,那么我比他多一点点为什么不能干呢?

    观点地产新媒体:这样可以控制住?

    何剑波:应该有作用,买地通过投标方式我觉得是很可取的,这个方式也不怕作弊,因为有公证,甚至可以当场开标。

    观点地产新媒体:现在很多城市在执行摇号政策,这个政策您怎么看?

    何剑波:现在“限价+摇号”的措施,是一个临时性措施。

    现在限价实际是因为行业处在一个十字路口,行业下一步发展是非常不明朗的。

    限价过后只能摇号了,这两者是联系起来的,因为限价过后就价格倒挂了,一二级市场价格倒挂就必须得摇号。在限价情况下,摇号相对来说是合理的,限价不合理,但摇号是合理的。

    摇号也会带来副作用,因为一二手房有明显的利差、巨大的利差,会让本来不想买房的人又去买房了,反倒让刚需、改善需求等有真实需求的人更加痛苦,买不到房,所以又是一轮新的贫富分化。

    这些作为一个短期措施可以,长远来说绝对不可行。现在价格跟市场价倒挂的,可以拿出来卖,是因为过去那些地很便宜,但是再往后地价都很高了,怎么能够倒挂?

    让企业都亏着卖不可能的,所以就会导致市场的可售库存降得很低,因为新的供应出不来,谁都不去领预售证。因为价格核不下来,企业一看价格核不下来,开发的周期就拉长、投资放缓了,进一步加强供需矛盾,失控了政府就更得管,就更得限价,这是恶性循环。

    观点地产新媒体:作为国企掌门人,对比这两年的民企,您的成就感在哪里?

    何剑波:我觉得还是有一个事业心,我们把五矿地产、把企业当作自己的一个事业来做,让这个企业逐渐发展壮大,增强它的竞争力,提高它在行业中的地位,同时给员工提供发展的平台,给股东创造价值。

    特别的是,我觉得我们创造一个又一个的精品项目,在各个城市可以立足,我觉得这个成就感还是很强的。

    我们五矿地产的战略,不是规模领先,而是精品战略。我要求凡是我们做的项目都要做成精品,而且这个精品是一定要挖掘当地自然景观资源、历史人文价值,提供良好的社区服务,不能搞千篇一律,千城一面。用我们的话说,就是要让建筑尊重时空,让建筑回归自然,让建筑懂得生活,让建筑点亮城市。