• 在房地产调控常态化的情况下,企业收并购将成为行业未来主流。

    但在禹洲地产董事局主席林龙安看来,收并购需要有沉淀,比如完善的财务体系、法律体系。除此之外,更为关键的独门秘籍,还在于“需要有信用体系的建成。”

    无疑,今年年初,禹洲地产收购沿海家园,成为林龙安奉行的“信用哲学”带来丰厚回报的经典案例。

    沿海家园谋转型 禹洲的“划算”买卖

    2018年1月15日,禹洲地产与沿海家园双双停牌,随后禹洲地产一纸公告宣布将斥资38亿元收购沿海家园所持有的恒华集团有限公司(以下简称“恒华集团”)100%股份。

    根据其所披露的信息显示,恒华集团目前拥有沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司全部及部分股权,所拥有的项目包括武汉菱角湖项目、赛洛城项目、沈阳沿海国际中心项目及佛山沿海馨庭项目4个在售项目,以及天津北辰项目、沈阳苏家屯项目及北京北实项目三宗地块,涉及项目总建筑面积约548万平方米。

    据悉,而对于此次交易的价格,沿海家园曾报价75亿元,后经过谈判降至38亿元,对于禹洲地产来说是一场非常“划算”的买卖。其中,禹洲在北京北实项目权益占比65%、天津北辰项目占比30%、武汉菱角湖项目占比60%,其余占比皆为100%。

    事实上,禹洲此次收购沿海家园可谓“天时地利人和”。随着房地产行业集中度日趋提升,马太效应逐步显现,强者恒强、不进则退。禹洲地产交易对方沿海家园正考虑谋划产业转型,意欲从房地产行业向生物科技等领域发展。

    而在此之前,禹洲地产与沿海家园已经有过合作。2016年12月,禹洲地产曾以36亿元的价格从沿海家园处收购了两宗汉阳区地块,初步进入武汉市场,这也为双方此次交易奠定了合作基础。

    禹洲地产方面则表示:“此次交易主要基于两家企业掌舵人之间长久的朋友关系及相互信任、沿海家园战略转型等基础上达成。”

    一位长期关注禹洲地产的券商分析师告诉记者,禹洲地产此次收购沿海家园代价不高,有些项目比较成熟,能直接转化为销售,整体而言,其以较小的代价支持公司的业务扩张。另外从其项目的分布城市看,主要为北京、天津、武汉和沈阳等发达城市,项目消化压力不大。

    据悉,上述7个项目权益预计可提供总货值超988亿元,潜在权益货值超400亿,2018年预计可推货值约40亿,分布于武汉,佛山,沈阳; 2019年预计可推约100亿货值,其中天津约75亿,沈阳25亿。

    林龙安在3月28日召开的2017年业绩会上表示,禹洲接下来还会考虑全面收购海家园剩余的房地产项目资产包。 

    强大信用体系支持 收并购战略加速全国布局

    事实上,收并购以及旧改一直被禹洲地产视为拓展新城市的有力途径。

    禹洲地产从1994年成立开始,第一个项目就是并购的华侨所属的项目。在过去20多年来,禹洲地产一直坚持把收购和并购当成土地储备的主要来源。

    林龙安曾向记者表示,禹洲地产每年在获取土地储备过程中,有1/4至1/3为收并购所得。根据记者统计梳理,若以项目建筑面积计算,2017年禹洲地产新增土地储备约60%来自招拍挂市场,约40%来自于收购。

    此外,禹洲连续十几年一直在价值低洼时拿地,不在高峰时拿地王。并购、收购保证最大的盈利空间。林龙安表示,会继续用好这个传统接增加土地储备。

    在林龙安的“朋友圈”里,一些新加坡、马来西亚等华人华侨,抑或是港商、台商朋友的项目信息,都被林龙安和禹洲地产加以重视。光有朋友圈这些关键信息还不够,还“需要有信用体系的建成。”

    林龙安举例,禹洲地产在珠海、东莞的项目,一定程度上都是因为熟悉的圈内朋友认可他的信用度。“知道与禹洲合作1+1大于2,能达到合作共赢的目的。”

    说到这里林龙安的言语间闪过一丝骄傲。“不是每一家企业都可以做到,很多反馈合作挣不到钱。”林龙安说,那是因为对客户的判断、信用体系的建立、信息的整合之间都有一定的关联。这是个系统工程,各因素缺一不可。

    现金流充裕 规模利润稳健均衡发展

    值得指出的是,“激进”一词几乎已成为闽系房企的标签,而同为闽系的禹洲地产即使在高速扩张阶段亦注重杠杆的平衡,以其自身的企业文化和稳健的发展策略,成为行业内备受关注的企业之一。

    禹洲地产方面亦告诉记者:“此次收购沿海家园资产包所用资金源于公司内部,不会增加禹洲地产的负债。”

    在2017年业绩发布会上,禹洲地产财务总监及公司秘书黄展鸿表示,公司2017年现金跟2016年基本是持平的,大约175亿。禹洲会根据业务需求管理现金流的平衡,保持健康的净负债率水平。2017年的销售回款率是77-79%这个水平。净负债率从上市以来都是在60-80%这个稳健的区间。2018年也是维持在这个区间之间,但为了更有效扩张,会不会增加1-2%,禹洲会去考虑,但不会更高,以维持规模、利润及稳健发展三者平衡。

    林龙安表示,现金方面,其实禹洲地产在内地发行人民币30亿的债券及在香港发行的7亿左右美金还没动用。集团的现金流现在还有175亿左右在账上,非常充足。禹洲将根据集团的发展来进行统筹。

    截至目前,禹洲地产已于全国6大都市圈布局25城,总土地储备超过1500万平方米货值,超人民币3000亿。在未来三年内,禹洲很快就可以跨入行业第一阵营,进入千亿俱乐部。

    在林龙安看来,如果在市场高速上行的时候,通过高杠杆拿地,盈利可以冲抵资金成本的价差。但当行业已经回到平均利润水平时,如果动用过高杠杆,加上目前已进入常态化调控期,太高杠杆容易造成资金断裂,就会存在危险。房地产就是金融,金融就是房地产,如果房地产资金一断,公司就很容易倒闭。