• 放松调控暗流涌动,前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购,为的是去库存,理由很充分,言之有据。合肥说是房企自行定价,政府并未审批,只是指导。 
    兰州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经,政策多变、言辞不当都让市场一有风吹草动就骚动不已。 
     诚然,调控一年多来收到明显成效:楼市将要下行,房价上涨预期明显减弱;地市有所降温,地价上涨难以刷出新高;投机客群消散,房子正在回归居住属性。成交虽然增长,增幅已经明显滑落。 
     但是,住宅用地依然供应不足,人才不限购增供需矛盾,高价土地难以快速入市,高价住房难以获得网签,定向加息推升真实房价,刚需客户趋于边缘人群,限价过猛产生房价倒挂,价格倒挂制造投资机会。 
    这些都让政府和市场承受很大压力。 
    调控是一把双刃剑,没有调控,必将产生泡沫危机;调控过度,也会扭曲市场机制。 
    调控显然不会退出,但会调整吗? 
    首先要看大势,大势平稳,才有调整调控的理由;大势不利,才是强化调控的逻辑。 
     前两期,我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场,由此可见,未来五年,住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。 
    其中,都市圈城市将继续受控,非都市圈城市将逐渐降温。 
    从国家统计局公布的数据看,2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。 

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    是,我们的预判有点偏差,我们曾经预测,销售面积与销售额都将是个位数增长,虽然销售面积增速符合预期,销售额增速却是两位数增长。 

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    我们错了吗?或许未必。 
    再看下图,我们会发现,2017年11月之前,销售面积与销售额增速都是同步下降的,销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨,在一二线城市严厉的限价令之下,其实反映了三四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨(整体而言)。
     

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    但是,2017年11月-12月的销售面积与销售额增速走势出现了严重背离,显然,一二线城市房价环比还在下降,仅凭三四线城市的房价上涨是不可能这样翘尾的。 
    唯一的解释或许是:一些房企以全口径销售额构成了数据虚增,或导致统计数据的偏差。 
    业内不是秘密的秘密是:联合拿地、合作开发越来越多,大房企或上市公司往往会要求合作项目的销售业绩并表,这产生了大房企的业绩额外增长。 
     比较合理的方式是合作方按照投资比例或股权占比享受业绩。但是,有些房企可能为了行业排名,按照全口径销售额上报数据,结果导致统计数据的虚增。 
    因此,我们认为,在销售面积增速继续下降的大背景下,2017年的真实销售额同比增长趋势也应是与销售面积增速基本同步,且仍应为个位数。 
    2018年究竟会如何? 
    土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹,但仍然没有超过艰难的2014年,说明政策刺激不可能带来持续的增长。 

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    在金融环境趋紧的大背景下,预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。 
    除了办公新开工面积在2017年底有一个负增长区间内的反翘,商品房、住宅、商业新开工面积均趋势性递减,也预示着未来市场规模难以持续增长。 

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    按理说,2017年上半年的市场非常好,即便下半年调控在不断加码,但三四线城市并不完全受控,在土地购置面积增长15.8%、土地购置价款增长49.4% 、新开工面积增长7%的情况下,投资应当明显增长才对。 

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    但事实上,房地产投资仅仅增长了7%,住宅投资增长也仅为9.4%,明显低于市场火爆场景。如果剔除去年暴涨的地价,实际投资应该是下降的。 
    2018年,新一届政府上任后,稳增长仍是要义。 
    如果没有县城去库存和棚改,则投资下降是铁定无疑的。 
    县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒,今年投资或许未必下降,但未来也不可持续了。 

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    如果投资基本稳定,政策就更加从容,调控就更不会放开,房价就更不会大涨。 
    尽管业内质疑房价数据的真实性,但国家统计局坚持不懈地发布房价环比下降数据,加上各地城市的限价,市场终究开始慢慢回心转意了。 
    今年楼市不会比去年更好已经成为市场共识。 
    住宅用地价格高涨推升房价上涨,势必导致需求萎缩;房地产税三年见分晓,也让投资者踌躇不前。 

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    按揭贷款负增长、定金及预收款增速持续下降,也在印证居民部门正在去杠杆;钱少且贵也导致购房者减少,都预示着销售规模的增长已经难以显现。 

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    2018年,人口净流入城市将全面推广租赁住宅并挤占可售型住宅市场,住宅销售增速将继续下降并将持续下降。 

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    住宅市场“蛋糕一年比一年小”几乎就是无可挽回的,哪怕政策再次刺激也改变不了这一趋势。 
    大势明了,调控何以贯之? 
     “房住不炒”已经写进十九大报告,保持房地产政策的连续性和稳定性也被中央经济工作会议反复强调,这意味着未来5年调控都不会退出,调控目标就是“房地产市场的平稳、健康、发展”,住房市场将在平稳中前行。 
    市场已变,政策也需微调。 
     2018年,将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立,未来将以五年为新周期,与新一届政府任期同步。 
    楼市既不会大起、更不会大落,房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点,未来还将证明。 
     楼市、地市已经开始降温,今后一段时期,还会继续降温,这有助于防止风险形成共振,后市也不存在再次冲高的可能。
    2015年初,我们在一次论坛上提出“未来没有2013年”,但是我们错了,低估了政策刺激的强大。 

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    同时我们还说:“刺激之下,白银时代将会提前结束”。 现在,我们再说“未来没有2017年”,或许真的就会成真。 

    楼市调控不会再放开,一二线城市还会继续严控。“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重,但政策之变将出现新动向: 

    从政策逻辑上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期、稳投资,凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许,凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。 

    从调控手法上来看,因城施策转向差别化调控,一城一策转向一城多策,全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才,经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房,未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束,市场将“乱象丛生”。 

    调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式,这就为“小乱”增添了可能。 

    从限购、限贷、限价、限售来看,差别化调控已在路上。 

    限购调整实已为之,也将续之。 

    在全球高端制造、高新科技产业竞争面前,只有创造良好生态环境、营造产业链协同基础和人才储备,才能在都市圈竞争中脱颖而出,筑巢引凤就成为都市圈核心城市的必然选择。 

    同时,人才主力是年轻人,抓住年轻人,既有利于产业腾笼换鸟,也有利于消费升级换代,更有利于提升城市能级和活力,实为一石三鸟。 

    在此背景下,以人才的名义调整限购,既是为土地财政制造需求,也是为城市发展注入动力,更是为都市圈之争谋篇布局。 

    人口流动的背后是资本的流动,人来了,钱也跟着来了,就需要更多的地。 

    力图引领都市圈发展的核心城市还将谋求增设、扩大新城新区,形成人、地、钱的良性循环,若非如此,土地供应难以满足人口增长,供求失衡的矛盾仍长期存在。 

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    在鼓励城市竞争发展与调整住房限购之间,调控的天平也只能倾向前者,毕竟一切矛盾总是要在发展中来解决,这正是中国治理的智慧所在。 

    来,全城限购也将倾向分区限购,导人流、去库存的板块放松限购,抑泡沫、补库存的板块继续严控限购。 

    不过,如果有更多省会城市放松限购,则会重挫县城去库存。 

    值得警惕的是,供应不足的城市如放松限购,即便是以吸引人才的名义,也可能导致供求失衡加剧,进而推升房价上涨压力,反而可能因此而被问责。 

    限贷放松不必幻想,或看三年。 

    2015年救市之时,我们曾说:“限购不重要,限贷才是核武器”,那时限购的放松并未产生明显作用,直至取消限贷。 

    2015年8月,我们提出“一线领涨、二线普涨、三四线城市房价止跌企稳,少数城市仍有下跌”。 

    这是基于2015年前7个月M2增量已达前三年的均值,8月之后的5个月时间预计M2增量将达4万亿,必将流入楼市、导致房价上涨,结果M2增量恰是3.9万亿,之后的情景是众所周知的了。 

    可见金融对于房地产的影响要远远大于行政干预。 

    如今,资产泡沫已构成风险,限制资金过度流向房地产已成定局,加之货币收紧已是全球共识, 市场流动性已在央行的精准收放之中处于紧平衡状态,资管新规更让银行资金捉襟见肘,也拆掉了一条又一条通向房地产的资金之桥。 

    定向限额加息将使房地产资金难以增长。 

    我们预计,今年按揭贷款增速将保持在零增长区间(正负3%以内),定金及预收款增速也将回落至个位数。 

    钱少且贵有助于帮助房地产市场降温,市场将平稳下行,符合防风险的政策逻辑。 
     因此,放松限贷更无可能。 

    不止今年,未来三年,资金紧平衡的局势不会改变是大概率事件,限贷也成为政策稳定性、连续性的压舱之石。 

    限价调整近在眼前,但别奢望。 

    政策中最见速效、最受诟病的当属限价令。 

    限价令固然起到了迅速冻结快速上涨房价的作用,但在限价过猛的城市普遍出现“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵”的现象。 

    不仅如此,房价倒挂导致关系买房、富人受益、刚需无缘,显然违背了“房住不炒”的定位。 

    “房价环比不上涨”也导致一些高价地出现亏损、延迟上市,并未实现补充供应的目的,供求失衡矛盾仍未缓解,供求关系的紧平衡继续成为大城市的新常态。 

    一二线城市会放弃控房价吗? 

    十九大报告言犹在耳、中央经济工作会议通稿白纸黑字,抑泡沫、防风险仍是2018年工作的三大战役之首,放弃控房价,就意味着放任房价自由上涨,就意味着放任资产泡沫无限膨胀,显然这是不现实的。 

    但是,在房价钢筋水泥铝型材原材料价格、资金人工成本都在上涨,地价不降的背景下,房价环比继续维持在2016年的水平上,难以服众。 

    对于房价倒挂现象,或将出现调整式、渐进式放松。 

    比如,高价地难入市的项目,可能会适度上调限价,但不要指望大幅上涨,能够贴着成本出货已是万幸。 

    比如,房价倒挂幅度过大的项目,可能会采取适度调整限价、缩小价差的策略微幅调整。 

    2018年,将不会公开调整“环比不上涨”的要求,但会上严下松、严控幅度,比如房价涨幅不超过CPI。 
     有无可能放开高端住宅房价统计,让买高价房的富裕人群以高房价之名多贡献地价、多缴纳税费,让地方政府多财政余力、多关注民生呢? 

    肥水不流外人田,让富裕人群的钱留在国内,顺理成章地均贫富,名正言顺地实现住房高端有市场、低端有保障,岂非皆大欢喜? 

    假以时日,或可预期。 

    限售加码或将增加,成为替代。 

    限售本为限制快进快出、短炒投机,但在房价受限的城市,其实政策价值已打折扣。 

    有些城市自网签之日限售两年,换句话说,两年之后交房即可转手,限售并未起到太大作用。 

    有人会说,限售令限制了炒房客短炒转手,其实,很多开发商都允许客户更名,换句话说,买房只要没有网签、交付,都可以通过更名规避限售。 

    也有人会说,开发商要回笼资金,就必须网签才能获得贷款,但炒房客如果想在短期转手,未必愿意通过贷款炒房,如用全款则并不影响开发商回笼资金。 

    其实,最根本的是,限价令已经让房价暴涨失去可能,而限价的城市即使不限售,炒房客也已经远离。 

    或许,即便限购、限贷、限售全部放开,只要限价一点不松,市场就不可能反弹。 

    尽管如此,限售依然具有心理上的威慑作用,也许,当限售两年到期之时,政府或再延长两年,也未可知。 
     用限售令替换局部调整的限购令、限价令,也许会成为某些地方政府暗度陈仓之策。 

    可以肯定的是,目前市场已经出现明显的下行信号,正如我们过去所说:调控加码已经接近尾声,未来基本不存在继续加码的可能,放松的惯性思维依然在轮回。 

    因城施策仍是准则,一城多策的责任下放城市政府,一定会出现乱象,只是在“控房价、抑泡沫、防风险”的总方针下,即使出现一些“小乱”,也无碍大局。