• 2018年4月12日,上海——甲级办公楼市场需求保持强劲,尽管新增供应不减,中央商务区内租金仍保持稳定。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:“联合办公是近期引人关注的重要需求来源之一”。零售物业持续大量新增供应,本季度七个项目于非核心区域竣工入市。物流方面,租户继续在极为有限的供应中寻求面积,空置率继续下降至历史低位。在政策从紧且新项目相对缺乏的情况下,高端住宅销售受到抑制,然而开发商仍有信心保持价格平稳。随着投资者对购物中心的前景回暖,零售物业交易量超过了办公资产的交易量。

    办公楼

    新增供应不减,联合办公的强劲需求给予业主更多助力。来自联合办公运营商的问询量,包括知名运营商以及新加入者皆保持强劲。同时,内资金融服务业继续成为甲级办公楼的主要需求驱动因素。仲量联行上海商业地产部总监张静指出:“科技新媒体类公司(TMT)继续寻找办公升级和扩张的机会,尤其是在非核心区内寻求面积。”除成熟板块外,我们观察到一些TMT公司乔迁至徐汇滨江,诸如梦中心等一些项目即将竣工入市。

    中央商务区大量新增供应入市,空置率有所上升。中央商务区内共有六个项目竣工入市,合计建筑面积375,140平方米,其中包括浦西的博华中心和浦东的陆家嘴金融广场等项目。在2017年非中央商务区市场内新增1,600万平方米之后,本季度新增供应量有所放缓,三个项目共计82,000平方米竣工入市。中央商务区内多个项目入市,使浦东和浦西的空置率双双上升。而非中央商务区内,空置率有所改善。

    尽管供应充足,中央商务区租金保持稳健。一方面,随着新增供应持续进入中央商务区,部分相对楼龄较长的项目通过调整租金应对来自新项目日益激烈的竞争。但另一方面,近期入市的轨交通达性较好的高品质项目,包括兴业太古汇和中海国际大厦,租赁进展理想,业主的租金议价能力继续提升。综合两者影响,中央商务区总体租金平稳(环比上涨0.2%)。非中央商务区内,租赁交易活跃,本季度租金环比上涨1.0%。

    销售型办公楼

    需求保持强劲,推动价格上涨。2018年第一季度五个项目开盘,共计建筑面积252,799平方米,新增供应量超过2017年整年新增供应量的两倍。市场需求保持强劲,新开盘项目以及即将开盘项目均接收到大量问询。包括商务氛围和配套设施日益完善的虹桥商务枢纽以及拥有稀缺江景资源的黄浦江沿岸区域受到投资者和自用买家特别关注。强劲的需求推动价格环比上涨0.9%到42,864元/平方米。

    产业园区

    租赁需求保持旺盛,升级与扩租需求推升上海核心产业园区市场净吸纳量。2018年第一季度,六个新项目竣工入市,合计建筑面积311,100 平方米。尽管本季度有大量新增供应入市,强劲的租赁需求持续推升全市租金上涨,2018年第一季度租金环比微涨0.8%,同比涨幅达5.1%。漕河泾板块的高品质新竣工项目以及9号线贯通后租赁需求激增的金桥板块项目共同推动租金上涨。此外据仲量联行研究部调查,数个知名联合办公运营商的扩张计划正在迈向产业园区,例如WeWork在漕河泾地区确认新增一处地点。

    零售

    上海零售市场需求依然强劲,淮海路转型仍在继续。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)表示:“淮海路依旧受到众多国际品牌的青睐,同时开发商也开始对现有物业进行翻新和改造。”例如,英国零售商Topshop在淮海路上承租一个三层楼店铺,计划将于今年下半年开设其中国大陆首店。Reebok已确认将在翻新后的淮海627开设一家服装旗舰店,同时引入CrossFit健身房。淮海路上最早的购物场所之一——瑞安广场,正在重新改造,预计将在今年年底前开业。上海其他地方,诸如阿里巴巴的河马鲜生等“新零售”超市,将更多熟食品种投入相对应的美食广场,以实现产品多样化。若干商场的业主加强对大型娱乐概念的运用,向高区楼层引流。

    位于非核心区域的七个新项目入市,合计建筑面积36.9万平方米。非核心区域的供应量持续,共有七个新项目竣工,包括五角场翻新的城市奥特莱斯UMAX虹口金融街海伦中心的零售裙楼。还有五个新增社区商业项目,包括:位于闵行区的彩生活时代广场和上海星宝购物中心、杨浦区的东方渔人码头、长宁区的建滔广场以及徐汇区的保利时光里。得益于重新定位项目入驻率的改善,核心区域空置率小幅下降至9.1%;而在非核心区域,新开业项目拉高了市场平均水平,空置率上升至9.6%。

    租金增速放缓。核心区域零售市场首层租金同比上涨1.8%至人民币51.2元每天每平方米,非核心区域首层租金同比上涨1.1%至人民币20.0元每天每平方米。租金增长速度都有所放缓,部分原因是餐饮品牌经过一段时间的快速开店,扩张速度出现减缓。

    物流

    尽管无新增供应,本季度净吸纳量达28,000平方米。由于上海热门的细分市场内可租赁面积有限,本季度净吸纳量下降至28,000平方米。仲量联行中国区工业部总监司徒艺(Stuart Ross)指出,“考虑到目前上海空置率已处于较低水平,此吸纳量证明了需求依然强劲。”上海西区市场保持活跃,但全市空置面积集中的上海东区以及诸如宝山等新兴市场,本季度吸纳量最大。第三方物流、电商以及制造业企业依旧是市场需求的主要驱动力。第三方物流和制造业企业在上海东区市场租赁面积高达20,000平方米。尤其是汽车零部件企业,积极寻求大面积仓库存放汽车配件。 

    空置率下降0.5个百分点至3.9%。本季度无新项目竣工。两个位于奉贤的项目原计划于三月底完工,因工期延误推迟至下季度入市。由于上海西区市场空置面积有限,租户不得不转至东区市场寻求搬迁或扩租机会。有鉴于此,浦东和临港板块空置率分别下降3.9和1.4个百分点。非保税仓库总体空置率降至3.9%,为近十年来最低值。 

    租金涨势保持强劲。2018年第一季度上海物流市场环比上涨0.7%,至人民币1.34元每天每平方米。尽管增幅与上季度1.0%的高速增长相比有所放缓,但同比涨幅得以加强,租金同比涨幅达三年内最高至2.9%。 

    酒店

    上海旅游市场继续保持增长态势。官方数据显示2017年上海共接纳游客达3.27亿人次,比2016年同期增长7.4%。这一增长主要是受国内游客的推动,国内旅客增幅达7.4%,首次越过了3亿人次。随着国内新生中产阶级在旅游上的消费支出与日俱增,2018年上海旅游市场预计将继续增长,同比增幅有望达到5.0%。仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示:“  国内旅游的持续增长引人注目,我们预计未来几年国内游客将成为推动酒店需求的主要消费群体。”

    2018年上海将迎来充足的客房供应量。预计将有约7,000间客房入市,其中大多数新增供应集中于诸如虹桥、嘉定和松江等非中央地区。截至2018年3月,上海市场年内共录得1,300间开业客房,其中值得关注的开业有:上海苏宁宝丽嘉酒店(162 间客房)、上海康桥万豪酒店(338 间客房)和上海天山广场凯悦嘉寓酒店(150 间客房)。 

    尽管新增供应对入住率造成压力,每日平均房价仍有所上涨。由于新开业的高端及奢华酒店将基准房价设定得较高,提升了上海高端酒店市场的平均房价。仲量联行上海酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈姵君指出:“上海旅游业以及商务旅客人数的健康增长,给酒店运营团队提供信心,以追求高房价,并将其物业定位于高档酒店的价格。”截至2018年2月,五星酒店市场平均房价同比增长2.1%,与此同时入住率同比下降4.1%。由于入住率的下降稍稍超过平均房价的上涨,每间可出租客房收入因此同比下降2.1%至人民币607元。

    住宅

    新开楼盘增多带动成交量回暖。2018年第一季度,部分开发商迫于现金流压力加速推出新盘使整体市场的新增供应量环比大幅度增长227%至 8,635 套。由于开盘价格受到限价政策的限制而低于市场价格,一些新开楼盘受到购房者的热烈追捧。尽管严格的限购政策和紧缩的房贷额度继续对购房者产生压力,然而随着新楼盘的入市,一季度上海整体市场销售量仍有小幅回暖至10,141套,环比增长15%。高端住宅市场方面,新增供应量受到政府发放预售证的限制,销售量亦受到抑制,第一季度成交170套,环比下降7%。至此,上海高端住宅市场已连续第三个季度无新开楼盘。

    高端住宅价格保持稳健。本季度上海整体市场的价格环比下跌9%,主要原因是大部分成交发生在价格较低的市郊区域。尽管调控政策从紧,高端住宅开发商仍无意降价售房。部分高端住宅二手房房东为吸引买家而降低价格,高端二手住宅价格环比小幅下降0.1%。

    2018年销售市场有望继续回暖。紧缩的政策调控将持续,开发商预计将因此加快推出新盘以缓解日益增加的现金流压力。仲量联行上海项目销售部总监周静表示:“随着新增供应量的增加,以及新开楼盘因政府限价而受到购房者的青睐,销售量预计将会继续回暖” 。此外,上海政府制定了2018年新建和转化20万套租赁住房的目标,因此仲量联行预计在未来的几个季度将有更多的利好政策出台以激励对租赁市场的投资。

    投资市场

    全国交易量保持温和态势,上海依旧是大宗物业投资首选地。2018年第一季度,全国总交易量同比上升9.7%至人民币458亿元。上海占投资总额的45.2%,保持中国投资首选目的地,第一季度交易总量达人民币207亿元。仲量联行上海投资部总监王嵘亮表示: “今年前几个月,住宅销售的下降以及贷款的严格管控限制了开发商的现金流。尽管如此,许多投资者仍对上海房地产市场投入资金表现出强烈的兴趣,我们预计大宗成交量将继续上涨,因此2018年全年成交量将出现’由低至高’的趋势。”

    办公资产依旧引领上海总交易规模。2018年第一季度办公物业依旧主导投资市场,季度交易额达人民币97亿元,占第一季度上海交易量的46.7%。零售物业位居第二,季度成交额为人民币65亿元,占总成交量的31.6%。零售环境改善得益于经济稳定、消费改善、以及持续回暖的奢侈品销售。酒店投资紧随其后,占上海第一季度交易量的8.6%。国内买家仍是市场最活跃的参与者,本季度投资额占上海总成交量的75.3%。