• 1992年1月17日,一列火车从北京开出,邓小平开始了视察南方之旅,一路的走访视察中他发表了一系列重要讲话,时称“南巡讲话”。

      这些系列讲话影响着很多人的人生轨道,在香港中海地产工作的陈劲松就是其中之一。

      “这个讲话告诉我们,一是市场经济是一条路,不会往回头走了;二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”

      陈劲松当时并不十分清楚深圳未来到底会变成什么样子,但香港房地产发展的现实告诉他,内地房地产市场将要起步,这对于他是一个机会,他在香港积累的专业开发经验,在内地颇显混沌、专业性不足的局面下显示着独特的光芒。

      25年后,接受中国房地产报记者采访时,世联行董事长陈劲松谈起了他与房地产的激荡史。

      “就认为机会来了”

      中国房地产报:在您的人生时间轨迹里,1992年有着怎样的价值坐标意义?

      陈劲松:“南巡讲话”是发展大势的改变,表明在内地做私营企业可行了,原来被定性为倒买倒卖、买空卖空的投机行为,现在合法化了。这告诉我们,市场经济是一条路,不会往回走了。

      另外,1992年因为在香港工作的经验,使得我们建立了专业自信;1993年下海后进一步印证了自己专业的价值,这是非常重要的。

      中国房地产报:您当时应该在香港中海地产吧?

      陈劲松:是的,我当时在香港,在中国海外地产任项目经理。中海地产当时是内地企业在成熟市场区域唯一的一家地产公司。同时,也认为机会来了,因为我们看到了香港房地产行业发展的情形,认为内地的房地产行业一定会像香港一样,当时梁振英又是深圳市政府的顾问,深圳肯定会照搬香港模式发展房地产行业。

      同时,政府在修改《城市房地产法》、推行货币化分房、进行土地招拍挂,关键是银行可以贷款,这是最大的变化,说明市场要真正地启动了。

      中国房地产报:回头看,当时您身处和看到的大环境和房地产是什么样的情景?

      陈劲松:1992年,深圳房地产市场开始起步,很多企业对于房地产开发几乎没有什么认识,也多是在市场中乱撞;二手房的交易、评估也是刚刚开始。总之,内地的房地产市场还没有成形。

      用一句通俗的话讲,1992年内地的房地产从业人士是“没有吃过猪肉也没有见过猪跑”,关于房地产是如何开发的市场上只有一本书,叫《香港房地产》,但这本书还是一个资料的罗列与汇集,其他国家房地产行业的开发经验介绍几乎难以看到。

      而房地产行业的开发、销售、运营这一系列模式我在香港见识过,包括香港房地产市场的预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段,这些专业经验非常重要。

      “想法与思考很重要”

      中国房地产报:您到深圳创业后第一笔生意是什么?

      陈劲松:世联行的第一笔收入主要来自处理宝安广场。当时市场正经历房地产行业的第一轮泡沫与调控,深圳、海南等省市出现了很多积压楼,很多人都在做处理积压楼的生意。这个时期的很多人都有一个特点,口袋里没有钱,又不是地产开发商,唯一能干的是解决积压楼。

      当时这个项目卖了半年没有卖动,于是停工、烂尾在那里。我们拿到这个项目后根据市场特点进行了调整,主要是把面积改小,大面积的写字楼是没有人会买的,一改小就好卖了,没有靠加价、促销等方法,就靠这个方法卖掉了,所以说想法与思考很重要。

      中国房地产报:当时您就坚定地看到一张清晰的房地产商业战略图了么?

      陈劲松:当时对于内地房地产市场的未来发展情况并不十分清晰,但是当时坚定了一个信念,即不做投资与开发,就做营销顾问也能赚到钱。从那个时候起,世联行从来没有买过地做过开发,就做营销顾问这件事。一直这样做,非常坚定。

      中国房地产报:当时您应该是有机会有能力做开发业务的,现在回过头去看,有没有后悔过?

      陈劲松:当然有机会做开发,那个时候哪有几个开发商,现在有名的开发商当时都是我们的客户,当然能做开发业务,但是我不是那种借钱还能睡得着觉的类型的人;再加上头几单生意使我们找到自信心,能立足,这不就够了吗?

      说到底我不是一个愿意“博”的人,还是一个愿意走专业路线的人,这样的一条人生轨迹在1992年、1993年就奠定了。

      实际上,这样做是错的,过去25年,凡是买地做资产的都起来了;做咨询的人都没有做起来,世联行算是不错的。过去25年拥有资产或与资产相关的、借大钱起来的人都是最大的羸家,郭广昌、孙宏斌卖楼起家,现在资产是我的1万倍,但世联行没有借过钱不是市场的大羸家。这还得回归到一点,就是他们的路不适合我。

      “别什么赚钱都想干”

      中国房地产报:以您的经历、实践,您认为市场经济最应该是什么样的?投身其中的企业家需要什么样的精神?

      陈劲松:香港是成熟的市场经济,深圳是一个从无到有、从乱到尝试的逐渐发展起来的市场,但深圳有好处:英雄不问出处、鼓励创新,年轻人非常拼命,适合创业,给了深圳企业家很大的机会;香港相对来说门槛较高,不适合创业。另外,也正是深圳的小,才致使深圳企业家走向全国,包括万科、金地、华为等公司,世联行也是往全国各地走。这样的事情在天津、北京都很难实施。所以说,它们有各自不同的特点与发展点。

      市场经济就是分工,你在香港会看到各种各类专业人士的分工,实际上在内地都没有。我们当时坚信做好营销顾问就能挣到钱,就能发展好,事实证明也是如此,我们现在是上市公司中房地产服务业中最大市值公司,显然,做好自己,就能有立足之地,这就是市场经济。别什么挣钱都想干,这不是市场经济。

      中国房地产报:就您的判断,今后房地产这个行业会是怎么样的场景?具体到中介行业的发展趋势又是如何?

      陈劲松:中介行业的发展前景就看美国,CBRE目前已是200亿美元市值的公司。从房地产行业的发展来看,美国排名前10的公司都是基金公司、REITs公司,没有开发商,中国也会那样,开发商会变成基金公司,各类的REITs公司,住宅开发会越来越小,最终到底谁是开发商、中介公司就没有那么清晰了。

      今后房地产行业的未来状况就看发达国家,就像1992年看内地房地产,它未来样子就是香港当时的样子。

      未来行业的规则会发生变化,现在是谁都要主动适应。