• “平稳”,香港长江实业董事郭子威在接受北青报记者专访时,出现频次最高的词就是平稳。整整十年,这位亲身经历了香港楼市跌宕起伏的职业经理人,以其貌似保守的操盘风格,将北京有史以来最大规模的别墅项目带至收官。而作为“中央别墅区涨幅最慢的别墅”操盘手,同行对这位极少抛头露面的长实少帅褒贬不一,认为中央别墅区价格不能更进一步的飞涨,与长实项目长期低位运行有着不可推卸的责任。对此,郭子威从来不予回应与解释。此次面对记者采访,他将过去十年所经受的质疑一一作答,并且对北京楼市未来十年前景作出了自己的判断。

    “不经香港之痛,哪知北京之欢”

    记者:长江实业北京大盘“誉天下”在整个中央别墅区涨幅是最慢的,曾经受到同行的质疑,而这种操盘思路是否与您经历的香港楼市崩盘吸取的教训有关?

    郭:1997年至2003年,在楼市泡沫破裂的香港,各方报道指出香港房价整体跌幅高达70%,超过10万名香港人成为“负资产”人群,我与很多人一样,是其中的一员。

    1997年因为回归祖国的重大利好,香港楼市迎来一次高潮。如果可以把当时的香港楼市数值用100分来评判的话,之后经历2003年非典的影响,香港楼市数值下跌至50%以下。此后进入缓慢回升的过程,2004年香港特区政府采用减少土地供应等方式,把楼市慢慢硬顶上去,到2017年才达到新的高点,楼市数值大约在160分左右。对比1997年的数值,20年了,香港从崩盘前至今涨了60%左右。

    20年,60%涨幅,无论中间如何暴涨暴跌,最终得到的结果仍然是正面的,但有多少在市场最狂热的时候,以最小的首付比例(加杠杆),买了被高估片区和楼盘的人,最终没能看到20年后的今天。因此,只有经历过香港之痛的人,才会感悟到无论市场还是房价,“平稳”发展才是最安全的底限。

    因此,当我看到国内市场遇到政府宏观调控,很多人不理解,但我还是想客观地说,2004年如果不是香港政府果断出手,运用减少供应等行政手段介入市场,后果更加不堪设想。因此,政府对房价暴涨暴跌进行适当的调控是有利于市场健康发展的。我们看到,即使遇到调控,北京房地产仍然处在健康的轨道,没有经历香港那样的跌宕起伏,我认为是很不容易的。

    “当时我们成功预测到了十年后顺义的今天,所以选择经济型产品”

    记者:说回到长江实业在北京的大盘“誉天下”,十年前,中央别墅区已经是寸土寸金、豪宅林立的区域,而当时国内很多优秀的房企还没有介入豪宅市场,香港豪宅应该在中央别墅区有相当可观的市场前景,而长实却以“北京第一个精装经济型别墅”的姿态入市,让区域同行大跌眼镜,近十年北京房价涨幅有10倍左右,但“誉天下”在十年的房价却始终处于每期微调的状态。当时长实高层是如何考虑的?

    郭:首先,解释我们为什么定价低调。

    作为来自香港的开发企业,我们在制定推盘价格策略的时候,肯定要考虑到以往在香港的开发经验。在香港,我们每次推盘的时候会把房源保持在一定的数量之内,价格则会根据当时的市场需求加以调整,让项目价格呈现平稳上升。当然,如果整体市场出现价格波动,我们也会做相应调整。

    内地某些开发商出于盈利的考虑,房价一涨甚至达到10%、20%,而“誉天下”的涨幅一直维持在5%左右。我们进入中央别墅区开发“誉天下”,当时就有其他项目可以做价格参考,但我们并没有根据同区域项目比较法去给项目定价。而是按照我们自身的经验和方式,结合当时的北京市场环境,制定了相对亲民的价格。对于同行指摘的涨幅问题,在我们看来,每一期开盘有5%左右的涨幅也不算低了。“誉天下”有1500套连城大宅和特色大宅,我们不希望因为大幅调价而造成销售的波动,平稳地把项目销售完成并保证合理的利润,才是我们的目标。

    但说实话,我们真的没有预测到北京的房价在十年间这么火(笑)。

    其次,解释我们为什么做经济型产品。

    之所以不做豪宅而做经济型产品,是因为我们看了当时顺义的状况——缺乏人气。如果我们沿着先至者的脚步继续做顶级豪宅,那么势必会使中央别墅区变成一个高贵的“鬼城”,所以,我们要通过产品的亲民性吸引一批刚刚小有所成、前景可期的年轻人来到这个区域居住,随着他们的工作状况、生活水平、人生阅历的提高,会带动一批一批的同圈层人群来,无论对销售工作还是区域成熟都是非常重要的因素。毕竟我们有1500套连城大宅和特色大宅,开发周期十年,如果一旦其中一期出现较大波动,对后期都是灾难性打击。所以,无论是第一个做精装,还是首付期延长,都是为了给年轻的置业者腾出更多的时间去赚钱,尽量不让他们在购买时感到沉重的负担,也始终让我们的项目处于安全的状态。

    欣喜的是,我们赌对了。从第一期开始,之后的四期产品都有很大比例的老带新客户。这说明客户对我们的做法是高度认同的,也说明我们平稳的价格策略贴合这段时间的市场发展,当初的决定,让“誉天下”成为中央别墅区人气最火的项目,项目的入住率达到70%。我们不会很刻意地对比其他开发商10%、20%的涨幅,坚持平稳的方式,才能更好地应对市场的不明朗状况。

    “香港房企的生意经是平稳的利润而非激进的规模”

    记者:我们发现,大多数香港房地产企业,很少参与内地天价地的竞拍,而且不看重规模只重利润,这是说明香港房企与内地房企开发理念不同,还是担心会出现不可控的风险?

    郭:看好北京乃至国内房地产市场,毫无疑问是香港房企的共识,我相信没有人会看空北京楼市。未来5-10年,对于北京的发展趋势,大家会看得更清晰的。但问题是目前阶段大家的竞争太激烈,导致很难在当前市场找到一个具有很好开发潜力的地块。全国各地开发商都到北京来做开发,并不完全因为这里是首都,有某种象征意义;而是因为在北京确实可以赢得利润,也是成为一线开发商的品牌和实力标志。

    吃一堑长一智。而香港开发商经历过1997年的高潮,也经历过2003年的低潮,香港开发商相比较而言更为成熟,对房价也更为敏感。在北京房价快速上涨的阶段,如果香港开发商没有先前的经历可能就会加入抢地。

    但实际上,港企确实不可能跟内地房企硬拼。利润和风险是香港开发企业的两个重要考量,如果利润很高,但风险也很高,香港企业在面对这样的项目时,会非常谨慎,不一定参与。此外,也有资金方面的考虑。比如保障房、自持商品房,它的资金投入很高,运营周期也很长,香港企业操作这些项目也会面临很多困难,在内地更不敢轻易为之。

    香港房企对于“平稳”二字的坚守可以从今年上半年的销售情况中管中窥豹,不少港企截至八九月份的销售额也就几百亿,根本不能跟内地开发商上千亿、几千亿的规模比较。所以香港开发商跟内地开发商的发展思路完全不同:内地开发商是快速开发、快速套现,香港企业是从一个比较长的时间段去考量。

    但是我要说的是,无论投哪里的项目都要尊重这块土地,不论是香港开发商还是内地开发商,都要把土地资源做到最好。

    以上只是我个人判断,因为单纯照搬香港的经验来评价当前北京楼市不一定完全合理。况且我们国家的经济发展和北京的城市发展是非常快速的,出台措施不断调整楼市,就是为了避免出现泡沫。

    “明眼人都看得出北京的发展,但未来十年房价涨幅应该不会超过50%”

    记者:刚才谈到过去十年,您对于北京市场、对于长江实业十年深耕中央别墅区的回顾与感慨,那么您对未来十年北京楼市的预测是什么?曾经有一位经济学家称未来北京房价能达到80万元/平方米,您认为可能吗?您个人判断十年后的北京楼市最高价能达到多少?

    郭:北京与香港不同,北京的经济发展动力和首都定位优势远超香港。再对比香港只有700万人口,而北京拥有2000多万人口;香港虽有1000多平方公里面积,但用于开发的土地十分稀少;而北京的可开发规模和空间要远远大于香港;未来香港的房价增长源于供应的有限和需求的增加;而北京楼市增长动力却拥有国家经济增长的强大推动做保障,这是我认为两个城市楼市未来的最大区别。中国经济近几年的增长虽然再没有10%、8%这样的速度,但6.5%依然是非常高的幅度,再看香港经济每年2%-3%的增幅,处于平稳期,如果没有外来因素的刺激,香港楼市只会慢慢上涨。而北京的政治、经济发展,对房价有着巨大的推动力。

    北京作为一个超级城市,这十年的发展速度是非常快的,尤其是交通网络的发展让人感叹。我十年前来北京操盘,北京只有三四条地铁线,而这十年北京已经发展到十几条地铁线,遍布整个城市的地铁网络。还有一个让所有人振奋的因素:两所中国高校入围世界前30,这是世界上多少城市都梦寐以求的。北京仍将不断吸收来自各地的优质资源,整合成北京发展的动力。因此,我认为北京未来十年,就是一个从非常高速增长的阶段,到进入平稳发展的过程。

    至于未来十年的房价,我个人认为,理论上北京房价可能会出现所谓“天价”,但是小概率事件。

    首先,因为我国政府会对房地产进行严格控制;其次,人们的实际购房能力存在极限,不可能无限制购买;第三是房价向上走的幅度会减小,以往是因为房价基数低,显得涨幅很高,而往后很难再重现以往的涨幅。

    但从经济以及城市发展角度看,我认为北京房价会维持一个比较正常的涨幅,这个幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六万元每平方米的房价,十年之后涨到30万元一平方米是很难的(个别稀缺性特别强的楼盘可能会出现天价),因为人们的工资收入不可能这么涨。再综合这几年中央政府对房价的态度,北京不可能再出现当年香港、日本那样的泡沫。